Bagaimana anda mengelola gedung selama ini? Sebagai seorang properti manajer, maintenance manajer, atau fasilitas Manager,ketika seorang kolega atau pemilik gedung meminta Anda pertanyaan itu, apa yang terlintas dalam pikiran? intensitas
frekuensi kenyamanan terkait keluhan penghuni (atau pujian)? Apa dan bagaimana fasilitas sistem gedung bekerja, pemeliharaan preventif, atau konsumsi energi nya?
Jawabannya mungkin didasarkan pada perbandingan dengan perusahaan sejenis dengan gedung Anda, kinerja masa lalu, atau sesuai tujuan yang hendak dicapai. Sebagai pilihan untuk sistem rating bangunan dan alat pelacakan berkelanjutan,
industri gedung komersial yaitu menempatkan penekanan pada peningkatan kinerja.
Anda dapat menemukan jawaban atas pertanyaan tersebut dengan melacak metrik kunci dan membuat perbandingan, atau Anda dapat mengandalkan firasat dari seberapa baik sistim gedung anda bekerja?.
Mengapa Melacak Kinerja?
Pemilik Gedung dan maintenance manajer menemukan nilai dalam melacak kinerja fasilitas gedung mereka mereka. Mereka memantau kinerja fasilitas gedung dalam rangka:
- Menjaga kepuasan penghuni
- Mengurangi biaya operasi dan meningkatkan nilai properti
- Mencoba memposisikan sebagai pemimpin industri melalui sistem peringkat hijau seperti ENERGY STAR dan LEED
- Melindungi terhadap masalah kewajiban, seperti kualitas udara yang buruk dalam ruangan
- Meningkatkan kepercayaan jangka panjang sebagai investasi dan tabungan dari proyek-proyek energi
- Memenuhi tujuan keberlanjutan perusahaan
Kinerja Pelacakan Peralatan
Perangkat lunak merupakan komponen penting dari setiap program pelacakan kinerja fasilitas gedung. Bangunan gedung menghasilkan dua jenis aliran yang memiliki data kinerja yang banyak: penggunaan energi gedung (komsumsi energi bangunan
) dan sistem kinerja (seberapa baik fungsi masing-masing sistim fasilitas bangunan). memanfaatkan sumber-sumber data tersebut untuk mencapai kenyamanan penghuni yang optimal dengan penggunaan energi sekecil mungkin biasanya memerlukan
integrasi alat pelacakan energi dengan sistem pelacakan alat.
Dalam dua kategori besar tersebut terdapat enam lebih kategori yang spesifik :
Benchmarking dan tagihan alat utilitas dapat dianalisis secara berkala untuk melacak kinerja penggunaan energi gedung secara keseluruhan. Portfolio Manager ENERGY STAR adalah contoh dari alat pelacakan energi dasar. Fasilitas yang melacak skor
ENERGY STAR secara berkelanjutan melakukan dua hal:
Membandingkan kinerja energi mereka saat ini kepada orang lain.Untuk bangunan yang memiliki nilai tinggi, ini bisa menjadi alat pemasaran yang berharga untuk membantu menarik dan mempertahankan penyewa.
Membandingkan kinerja energi mereka saat ini dengan kinerja masa lalu. Hal ini dapat membantu menggambarkan kinerja penggunaan energi dan menunjukkan dampak proyek energi retrofit dan perubahan lainnya.
Ketika kinerja penggunaan energi mengalami drift – yang dibuktikan dengan berkurangnya ENERGY STAR skor, misalnya – sistim otomatisasi Gedung (BAS) dapat mengidentifikasi penyebab secara spesifik. digunakan kombinasi, Portfolio Manager ENERGY STAR dan BAS merupakan sebuah kombinas yang populer dan terpecaya dapat memantau kinerja yang menciptakan landasan yang kuat bagi setiap program pelacakan kinerja konsumsi energi.
Bergerak naik untuk tingkat yang lebih kompleksitas, sistem energi informasi (EIS) adalah sistim perangkat lunak yang menyimpan, menganalisis, dan menampilkan penggunaan konsumsi energi saat ini dan masa lalu. Sistim tersebut biasanya memantau per jam penggunaan daya. Pengguna harus meninjau grafik untuk melihat untuk anomali tak terduga untuk dibandingkan dengan bagaimana data harus terlihat.
Metrik sistim otomatisasi bangunan memberikan pandangan yang lebih rinci mengenai kinerja sistem dari EIS. Ada ribuan BAS poin yang Anda bisa pantau, tetapi Anda juga dapat membatasi ruang lingkup untuk subset dari indikator kinerja utama yang menyediakan kondisi penggunaan konsumsi yang tepat untuk diperiksa. Sebuah metrik menggabungkan beberapa titik BAS untuk memberikan makna lebih dalam dari jalur individu dan dapat dilacak terhadap nilai-nilai yang lalu atau yang diharapkan. Metrik pelacakan membutuhkan operator untuk memeriksa data dan membandingkannya ke niali awal pengesetan.
Perangkat EIS yang terbaru melampaui kemampuan perangkat EIS sebelumnya yang kurang kompleks. Perangkat tersebut dapat memprediksi penggunaan energi yang diharapkan berdasarkan cuaca dan variabel lain dan memperingatkan pengguna jika
konsumsi energi melebihi prediksi itu. Prediksi penggunaan energi didasarkan pada model yang menggabungkan penggunaan energi baru dan saat kondisi operasi. Per
angkat EIS yang terbaru mengurangi kebutuhan untuk penilaian manual dan dapat
mengidentifikasi masalah yang lebih terperinci dengan halus dari perangkat EIS yang sebelumnya.
Deteksi kesalahan dan alat diagnostik (FDD) biasanya menggunakan data dari kinerja BAS untuk secara otomatis menghasilkan alarm bila sistem apapun yang dipantau melanggar aturan yang telah ditetapkan, dikenal sebagai “aturan ahli”
(Expert Rule).Aturan-aturan ini jauh melampaui sensor suhu sederhana dan batas tekanan setpoin untuk mengidentifikasi secara rinci, interaktif kesalahan. Sebagai contoh, Anda mungkin menetapkan aturan bahwa sistem harus menghasilkan
alarm jika power kepada motor tertentu berjalan selama dua menit dan sistim memberikan perintah untuk mematikan suplai power kepada motor tersebut.
Suatu Proses Improvement yang Berkelanjutan
Pemilik bangunan dan para manajer beruntung memiliki pilihan besar alat yang tersedia untuk mendukung perbaikan kinerja yang berkesinambungan. Hal ini penting untuk memahami, bahwa alat saja tidak efektif kecuali mereka adalah bagian yang kuat kerangka kerja manajemen yang juga mencakup orang dan proses.
Fasilitas Manager harus memiliki pengetahuan tentang proses pelacakan kinerja, dan jenis data kinerja yang dilacak harus memenuhi kebutuhan mereka. Tim pelacakan kinerja harus menetapkan tujuan spesifik dan akuntabilitas yang jelas.
Proses ini harus mengikuti siklus perbaikan berkesinambungan yang mencakup empat langkah utama: Mengumpulkan data dan melacak kinerja. Hal ini dapat mencakup data dari kedua alat pelacakan energi dan sistem.
- Mendeteksi masalah kinerja. Proses ini dapat dilakukan baik secara manual atau secara otomatis menggunakan alat yang menyajikan informasi dalam cara yang bermanfaat.
- Mendiagnosa masalah dan mengidentifikasi solusi. Perangkat pelacakan Konsumsi Energi biasanya menunjukkan ketika kinerja penggunaan energi bangunan adalah mulai meningkat, tapi tidak mengapa hal itu tersebut terjadi. Sistem alat pelacakan,
- seperti BAS, dapat membantu kinerja Tim pelacakan mengidentifikasi isu-isu spesifik dan menentukan tindakan korektif.
- Memperbaiki masalah-masalah dan memverifikasi hasil. Sebuah program pelacakan berguna jika tidak termasuk proses yang jelas untuk memperbaiki masalah.
Masing-masing langkah penting untuk kesuksesan suatu program. Dengan cara mengulangi langkah-langkah tersebut, pemilik bangunan dapat memastikan terus perbaikan. Hal ini sering dikatakan bahwa “Anda tidak bisa mengelola apa yang tidak
dapat Anda ukur”. Perangkat Tracking menyediakan pengukuran sementara kerangka kerja memandu manajemen.
Pendekatan Teknologi Apa Yang Terbaik untuk Bangunan Anda?
Pendekatan teknologi terbaik tergantung pada tujuan khusus Anda dan kemampuan tim Anda. Pakai prinsip-prinsip ini dalam pikiran Anda dalam melaksanakan program pelacakan Anda:
Beli alat-alat yang akan sering digunakan.Banyak industri pemimpin telah menemukan sukses melalui alat sederhana dan murah. Peralatan yang mudah digunakan, anggota staf yang terlatih baik, dan proses yang efektif jauh lebih berharga daripada alat yang canggih tanpa kerangka kerja yang kokoh untuk memanfaatkan mereka.
Mulai di mana Anda berada dan membangun kesuksesan. Pertimbangkan kebutuhan dan kemampuan staf fasilitas gedung, dari ruang rapat ke ruang mekanik, ketika memilih alat dan mengembangkan suatu proses.
Gunakan sumber daya tambahan untuk membantu memulai. Konsultan Energi, konsultan teknik, penyedia komisioning, dan vendor alat pelacakan kinerja konsumsi energi merupakan sumber daya yang baik.
Pesan kebutuhan yang berulang dari pemimpin industri real estate komersial yang telah berinvestasikan dalam perangkat pelacakan kinerja konsumsi energi gedung adalah bahwa perangkat tersebut dengan cepat membayar sendiri biaya perolehannya melalui biaya pengurangan biaya konsumsi energi dan meningkatkan kenyamanan bagi penghuninya. Dan para pemimpin ini tahu persis apa yang harus dikatakan ketika seseorang bertanya “Bagaimana anda mengelola Gedung Anda ?”
–GSolusi–